목차
전화로 상담하다 보면 이 질문을 참 많이 받아요. "회생을 하면 전세보증금부터 빼서 갚아야 하는 거 아닌가요?" 결론부터 말씀드릴게요. 꼭 그렇지는 않습니다.
01인천에서 전월세로 살고 있다면 먼저 바로잡을 오해는 무엇인가요
크게 세 가지예요. 표부터 보시면 빠릅니다.
| 흔히 하는 오해 | 실제로 따져 보는 것 |
|---|---|
| 회생을 하면 보증금을 빼서 채권자에게 나눠 줘야 한다 | 보증금을 빼내는 절차가 따로 있는 게 아니라, 보증금이 내 재산으로 얼마인지를 계산해요 |
| 신청하면 집주인에게 통지가 간다 | 집주인은 내 채권자가 아니어서 따로 통지가 가지 않아요 |
| 전세자금대출을 해 준 은행이 보증금을 바로 가져간다 | 그 대출에 질권 설정이 있는지 없는지에 따라 달라져요 |
하나씩 풀어 볼게요.
02인천 개인회생으로 돈버는 경우라는 말은 어디서 나온 걸까요
법에서 정한 소액임차보증금만큼은 재산에서 빼 주기 때문이에요. 이게 전부입니다.
개인회생에는 지금 재산을 다 팔았을 때의 값어치(청산가치)라는 게 있어요. 이 값어치만큼은 채권자에게 돌아가도록 계획을 짜야 하죠. 그럼 최악이 뭐냐면요. 이걸 못 맞춰서 절차가 시작되지 못하고 신청이 받아들여지지 않는(기각) 쪽으로 가는 거예요.
세입자에게는 보증금이 재산의 거의 전부잖아요. 보증금을 돌려받을 권리도 재산으로 봐요. 근데 이걸 한 푼도 빼지 않고 전부 재산으로 계산해 버리면 살 곳이 흔들립니다.
그래서 법에서 정한 소액임차보증금만큼은 재산에서 없는 것으로 봐 줘요. 이렇게 재산에서 빼 주는 몫(면제재산)이 있는 거예요.
여기서 말하는 소액임차보증금은 주택임대차보호법이 정한 '소액보증금 중 일정액'을 말해요. 조문은 주택임대차보호법 원문에서 확인할 수 있어요.
금액은 지역에 따라 다르게 정해져 있어요. 그러니까 내 주소에 어떤 기준이 붙는지부터 확인해야 합니다.
정리하면 이래요. 보증금에서 소액임차보증금을 뺀 나머지가 내 청산가치가 되고, 그 금액 이상을 갚는 계획이 서면 보증금은 건드리지 않고 남을 수 있어요. 빚은 줄고 보증금은 그대로. 그래서 "돈을 벌었다"는 말이 도는 거예요.
빚 부담이 줄어드는 건 고마운 일이에요. 그건 맞아요. 근데 저는 이걸 돈 버는 방법이라고 부르는 건 과한 표현이라고 봅니다. 살던 집을 지키는 쪽에 훨씬 가까워요.
03매달 갚을 돈과 청산가치는 어떤 순서로 견주나요
월 소득에서 법에서 정한 최저생계비를 뺀 금액이 출발점이에요. 이 금액이 매달 갚는 데 쓸 수 있는 돈(가용소득)이 됩니다.
2026년 최저생계비는 법원에서 인정되는 부양가족 수에 따라 이렇게 정해져 있어요.
| 가구원 수 | 2026년 최저생계비 |
|---|---|
| 1인 | 1,538,543원 |
| 2인 | 2,519,575원 |
| 3인 | 3,215,421원 |
| 4인 | 3,896,842원 |
| 5인 | 4,534,031원 |
여기서부터가 진짜 중요합니다. 가용소득에 갚는 개월 수를 곱한 총액을, 앞에서 계산한 청산가치와 견줍니다. 총액이 청산가치에 못 미치면 갚는 기간을 늘리거나 매달 갚는 금액을 올리는 쪽을 검토하게 돼요.
한 가지만 덧붙일게요. 갚는 기간이 길어지면 지금의 돈과 나중의 돈은 값이 다르기 때문에, 청산가치보다 조금 더 갚아야 하는 경우가 있어요. 기간을 늘리는 게 늘 편한 선택은 아니라는 얘기예요.
04소득만으로 청산가치를 못 맞추면 집을 비워야 하나요
아니요. 재산처분에 의한 변제라는 방법이 있어요.
보증금이 크면 소액임차보증금을 빼도 청산가치가 높게 나오는 경우가 있어요. 소득을 전부 넣어도 그 금액에 못 미치기도 하고요. 그럼 어떻게 하냐. 갚을 계획서(변제계획안)에 재산처분에 의한 변제를 넣어서 짜는 방법을 검토합니다.
전월세 보증금은 돌려받는 시점이 정해져 있잖아요. 그 시점에 청산가치 중 일부를 갚는 데 넣는 방식이에요. 지금 당장 집을 비우지 않고도 절차를 이어 갈 수 있어요. 이 방법이 계획서 안에 들어 있다는 걸 모르고 계신 분들이 의외로 많아요.
05전세자금대출에 질권 설정이 있는지가 왜 중요한가요
은행의 자리가 달라지기 때문이에요.
대출해 준 은행이 내 보증금에 담보를 걸어 둔 것(질권 설정)이 있는 경우와 없는 경우는 나눠서 봐야 해요. 질권 설정이 없다면 그 은행도 카드 대금과 마찬가지로 일반 채권자예요.
법원이 절차를 시작하기로 결정하면(개시결정), 일반 채권자가 판결 같은 서류를 근거로 법원을 통해 재산을 가져가는 절차(강제집행)를 진행하는 것은 금지돼요.
그러니까 질권 설정이 없는 보증금 대출이라면, 은행이든 집주인이든 보증금을 내놓으라고 요구하기 어려운 상태가 됩니다.
반대로 질권 설정이 되어 있으면 이야기가 달라져요. 그건 다른 문제입니다. 내 대출에 질권 설정이 있는지부터 확인하는 게 먼저예요.
06자주 묻는 질문
인천에서 전세로 사는데 개인회생을 하면 집을 비워야 하나요?
보증금에서 소액임차보증금을 뺀 금액 이상을 갚는 계획이 서면, 살던 집에 그대로 지내면서 절차를 진행할 수 있어요. 전세 기간이나 월세 기간 동안 살고, 계약을 연장하는 것도 가능한 경우가 있고요. 소득만으로 부족하면 재산처분에 의한 변제를 검토하게 됩니다.
인천에 있는 집주인에게 개인회생 사실이 통지되나요?
집주인은 나에게 돈을 받을 사람이 아니라 보증금을 돌려줄 쪽이에요. 채권자가 아니니까 따로 통지가 가지는 않습니다. 다만 계약이 끝나 보증금을 돌려받는 시점에는 그 돈을 어떻게 처리할지 계획에 맞춰 정리해야 해요.
인천에서 월세 보증금만 있는 경우에도 계산이 같나요?
계산 방식은 같아요. 전세든 월세든 보증금은 돌려받을 권리가 있는 재산으로 보거든요. 금액이 크지 않으면 소액임차보증금을 뺀 나머지가 작아서 청산가치도 낮게 나올 수 있어요.
07인천에서 개인회생을 준비한다면 어떤 자료부터 모아야 하나요
보증금과 관련된 서류가 먼저예요. 순서대로 적어 둘게요.
1전월세 보증금이 얼마인지 확인할 수 있는 자료. 임대차계약서가 여기에 해당해요.
2전세자금대출에 질권 설정이 되어 있는지 확인할 수 있는 자료.
3대출과 카드 대금을 포함해 전체 빚을 확인할 수 있는 자료.
4월평균 소득을 확인할 수 있는 자료. 급여를 받는 분이라면 급여명세서나 급여 입금 내역이요.
5함께 사는 부양가족을 확인할 수 있는 자료.
자영업을 하시면 소득 자료가 제일 까다로워요. 근로소득자는 매달 들어오는 돈이 거의 같은데, 자영업은 달마다 오르내리잖아요. 그래서 자료를 모아 월평균 실수령액을 어떻게 잡을지부터 정리하게 됩니다.
2번을 빠뜨리는 분들이 많아요. 질권 설정 여부에 따라 계획을 짜는 방향 자체가 갈리니까, 대출 서류를 먼저 찾아 두시는 게 좋아요.
08인천분사무소는 어디에 있고 언제 문을 여나요
사무실 정보만 간단히 적어 둘게요.
법무법인 공명 인천분사무소
09짧게 정리하면 이렇습니다
- 보증금에서 법이 정한 소액임차보증금을 뺀 나머지가 청산가치가 돼요.
- 그 금액 이상을 갚는 계획이 서면 보증금을 지키면서 절차를 진행할 수 있어요.
- 질권 설정이 없는 전세자금대출의 은행은 일반 채권자로 봅니다.
- 집주인은 채권자가 아니라서 따로 통지가 가지 않아요.
- 소득만으로 청산가치를 못 맞추면 재산처분에 의한 변제를 검토해요.
보증금과 개인회생을 다룬 다른 글은 인천 법률정보에 모아 두었어요.
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