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전화로 상담하다 보면 정반대인 오해 두 개를 자주 만나요. 하나는 "회생을 신청하면 집은 바로 넘어간다", 다른 하나는 "회생만 하면 경매가 아예 멈춘다". 둘 다 절반만 맞는 말이에요.
먼저 바로잡고 시작할게요. 집을 담보로 잡아 둔 권리(근저당권)가 붙어 있으면 그 빚은 회생 절차와 조금 따로 움직여요. 그래서 멈추는 구간과 다시 열리는 구간이 나뉘는 거예요.
01인천에서 개인회생하면서 내 집을 지킬 수 있나요
지킬 수 있는 길은 있어요. 다만 "회생을 하니까 자동으로 지켜진다"가 아니라, 절차로 시간을 벌고 그 시간 안에 담보를 잡은 쪽과 정리해 두는 방식이에요.
왜 그러냐. 담보로 잡힌 빚에는 회생 계획과 별도로 담보를 실행할 수 있는 권리(별제권)가 붙어 있거든요. 회생을 신청한다고 이 권리 자체가 사라지지는 않아요.
그래서 순서가 중요합니다. 시간을 버는 건 절차가 해 주고, 집을 남기는 건 협의가 해요.
저는 순서를 거꾸로 잡는 게 제일 아깝다고 봅니다. 절차만 진행해 두고 담보 잡은 쪽과는 아무 이야기도 하지 않은 채 시간을 다 쓰는 경우요.
02근저당이 잡힌 집은 왜 회생과 따로 움직이나요
근저당권은 "이 돈을 못 갚으면 이 부동산에서 받아 가세요" 하고 미리 잡아 둔 담보예요. 부동산 등기부등본 을구를 보면 누가 얼마만큼 잡아 뒀는지 적혀 있어요.
부동산은 값이 갑자기 확 빠지는 일이 드물죠. 그래서 부동산을 담보로 빌려줄 때는 보통 시세보다 낮은 금액까지만 빌려줘요. 담보가 있으니 이자도 신용으로 빌린 돈보다는 낮은 편이고요.
문제는 그 돈마저 밀렸을 때예요. 근저당권이 있으면 재판을 따로 거치지 않고 바로 경매를 신청할 수 있어요. 이걸 임의경매라고 불러요.
소송이나 집행할 수 있는 권한을 받아서 넣는 경매(강제경매)와 갈리는 지점이 여기입니다. 담보를 잡은 쪽은 소송 단계를 건너뛸 수 있어요.
03그럼 경매를 언제까지 멈출 수 있나요
회생을 신청하면 새로 들어오는 경매를 막는 명령(금지명령)이나, 이미 진행 중인 절차를 멈추는 명령(중지명령)을 받을 수 있어요.
아직 경매가 들어오지 않았다면 새로 들어오는 쪽을 막고, 이미 들어와 있다면 진행을 멈추는 쪽이에요. 언제까지냐. 법원이 상환 계획을 승인할 때까지예요.
그 기간이 보통 6개월에서 1년쯤 걸린다고 말씀드려요. 사건마다 달라서 기간을 못 박기는 어렵고요.
여기서부터가 진짜 중요합니다. 승인 결정이 난 뒤에는 담보를 잡은 쪽이 다시 담보를 실행할 수 있어요. 멈춘 것이지 없어진 게 아니에요.
04자주 묻는 질문
인천에서 개인회생을 신청하면 진행 중인 경매가 취소되나요
취소가 아니라 멈추는 쪽으로 보시는 게 맞아요. 회생을 신청해 진행 중인 절차를 멈추는 명령을 받으면 법원이 상환 계획을 승인할 때까지는 절차가 멈춰 있을 수 있어요.
다만 그 뒤에는 담보를 잡은 쪽이 다시 절차를 진행할 수 있습니다. 그래서 멈춰 있는 동안 무엇을 정리해 둘지가 남는 문제예요.
인천에서 대출받은 은행과 협의하면 집을 계속 가지고 있을 수 있나요
협의가 되면 회생 계획과 별도로 원리금을 계속 갚으면서 유지하는 방식이 가능해요. 원리금을 한 번도 밀린 적이 없다는 점, 앞으로도 계속 갚겠다는 점을 담보를 잡은 곳에 설명하는 겁니다.
다만 모든 곳이 응해 주지는 않아요.
제1금융권이나 공공기관이 담보를 잡은 경우에는 협의가 어려운 경우가 많고, 이자를 더 받는 쪽에서는 원리금만 잘 들어오면 경매로 넘기지 않는 경우도 있다고 설명드려요.
인천에서 집을 팔고 보증금으로 옮기면 그 돈은 남길 수 있나요
적정한 값으로 처분해서 담보로 잡힌 빚을 갚고, 남은 돈을 임대차보증금으로 넣는 방법이 있어요. 보증금으로 들어간 금액 중 일정 부분은 절차에서 빼 주는 재산(면제재산)으로 처리될 수 있습니다.
다만 법원이 선호하는 방법은 아니라고 알려드려요. 순서상 다른 방법이 다 어려울 때 마지막으로 검토하는 쪽이에요.
05인천에서 집을 지키려면 무엇부터 준비하면 되나요
그럼 뭘 먼저 확인하냐. 선택지를 고르기 전에 숫자부터 맞춰 봐야 해요. 순서대로 정리해 둘게요.
1부동산 등기부등본 을구를 떼서 누가 얼마로 담보를 잡아 뒀는지 확인해요.
2담보로 잡힌 빚의 원금과 이자를 그동안 어떻게 갚아 왔는지 내역을 모아요.
3지금 시세와 잡혀 있는 금액을 나란히 놓고 차이를 봐요.
4담보 빚의 명의를 넘겨받을 수 있는 배우자 등이 있다면 그쪽 신용 상태를 확인해요.
5다른 곳에서 빌려 기존 담보 대출을 갚는 방법이 가능한지, 이율은 어떻게 되는지 알아봐요.
6처분한다면 담보 빚을 갚고 얼마가 남는지 계산해 둬요.
여기까지 나오면 아래 네 가지 중 어디를 볼지가 정리돼요.
| 선택지 | 어떤 방식인가요 | 미리 알아 둘 점 |
|---|---|---|
| 담보 잡은 곳과 협의 | 회생 계획과 상관없이 원리금을 계속 갚겠다고 설명하고 경매로 넘기지 않도록 부탁 | 응해 주지 않는 곳도 있어요 |
| 담보 빚의 명의 변경 | 회생을 하지 않는 배우자 등으로 채무자를 바꿔 두는 방식 | 승인되지 않는 경우가 있어요 |
| 대환 | 다른 금융기관에서 빌려 기존 담보 대출을 먼저 갚는 방식 | 이율이 높아질 수 있어요 |
| 처분 후 보증금 전환 | 적정한 값에 팔아 담보 빚을 갚고 남은 돈을 임대차보증금으로 | 법원이 선호하는 방법은 아니에요 |
거주하고 있는 하나뿐인 재산에 대해 경매로 넘기지 않도록 하는 신청을 받아 주는 회생법원도 있어요. 다만 신청을 한다고 무조건 받아 주는 건 아니고, 받아들일지는 담보를 잡은 채권자가 정합니다.
협의로 집을 남기는 길이 열려 있다는 건 고마운 일이에요. 그건 맞아요. 근데 어느 곳이든 다 된다고는 저는 말씀 못 드려요. 그건 다른 문제입니다.
06인천분사무소는 어디에 있고 몇 시까지 문을 여나요
법무법인 공명 인천분사무소는 인천광역시 미추홀구 소성로 197 3층에 있어요. 오시는 길은 인천지방법원 도보 10분입니다.
영업시간은 월~금 09:00~20:00이고, 사무실 대표번호는 1670-1639예요. 인천광역시를 맡고 있고, 책임변호사는 김민성 변호사입니다.
07짧게 정리하면 이렇습니다
- 회생 신청으로 경매를 멈출 수 있는 구간은 법원이 상환 계획을 승인할 때까지예요.
- 승인 결정 뒤에는 담보를 잡은 쪽이 다시 담보를 실행할 수 있어요.
- 집을 남기느냐는 협의·명의 변경·대환·처분 중 무엇이 가능하냐에서 갈려요.
- 등기부등본 을구, 상환 내역, 시세와 잡힌 금액. 이 세 가지부터 맞춰 보면 이야기가 빨라져요.
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