인천에서 법인을 운영하시다가 분양받은 상가나 오피스텔의 중도금이 갑자기 부담스러워지신 사장님들께서 종종 전화를 주십니다. 계약금은 이미 넣었고 중도금 대출도 실행이 되어 매달 이자가 나가고 있는데, 잔금 낼 여력은 없고 그렇다고 계약을 없던 일로 하자니 위약금과 소송이 무서워 아무 것도 못 하겠다는 말씀이 많습니다.
먼저 안심하고 들으셔도 되는 부분부터 말씀드리겠습니다. 법인의 분양계약은 개인보다 선택 구조가 비교적 명확합니다. 법이 절차를 정해 두고 있어 관리인이나 파산 재산을 관리·처분하는 법원 선임 전문가(파산관재인)가 이행과 해제 중에서 선택할 수 있다는 점이 출발점이 됩니다. 다만 시행사·은행과 맺어 둔 약정과 채권관계에 따라 별도의 협의나 분쟁 대응이 필요할 수 있습니다.
인천에서 이 문제로 전화 주시는 사장님들의 공통 걱정
인천에서 회사를 운영하시다 이 문제로 연락 주시는 분들은 대체로 세 가지를 걱정하십니다. 첫째, 이미 넣은 계약금과 중도금이 그대로 날아가는 것 아닌지. 둘째, 대표이사가 연대보증을 섰는데 개인 재산까지 위험해지는 것 아닌지. 셋째, 시행사에서 소송이 들어오면 어떻게 대응해야 하는지. 세 가지는 서로 연결되어 있어 함께 검토해야 하지만, 대표이사의 개인 보증채무에는 별도 절차가 필요할 수 있습니다. 순서대로 짚어 드리겠습니다.
'분양권 해지'가 아니라 '분양계약 해제'가 정확한 표현입니다
인터넷을 찾아보시면 '분양권 해지'라는 말이 훨씬 많이 보이지만, 법률 용어로는 결이 조금 다릅니다. 사기를 당했거나 착오가 있어 처음부터 계약을 하지 않았을 사유가 있으면 '취소'라고 하고, 상대방이 계약을 제대로 이행하지 않아 계약을 되돌리려는 경우에는 일반 계약법상 '해제'라고 부릅니다. 이와 별개로 회생·파산이 개시되면 도산법에서 정한 쌍방미이행 쌍무계약의 이행·해제 선택권이 따로 작동합니다. 지금 대부분의 사장님들께 검토가 필요한 부분은 이 도산법상의 선택 절차입니다.
법인회생에서 분양계약을 처리하는 사람은 관리인입니다
채무자 회생 및 파산에 관한 법률(도산법) 제119조는 회생절차가 개시되면 관리인이 회사가 가지고 있는 쌍방 미이행 쌍무계약에 대해 이행할지 해제할지를 선택할 수 있도록 정해 두었습니다. 회생절차 개시 당시 법인과 시행사 양쪽의 주된 의무가 모두 남아 있다면 분양계약도 여기에 해당할 수 있습니다. 회사가 계약을 유지해서 중도금·잔금을 마저 낼 여력이 있고 그 부동산이 회사에 꼭 필요하다면 '이행'을 선택해 법원의 허가를 받아 계속 가지고 갈 수 있고, 반대로 도저히 감당이 안 되면 '해제'를 선택해 정리할 수 있습니다. 법인파산에서는 파산관재인이 같은 판단을 합니다. 파산은 회사를 계속 유지하는 절차가 아니기 때문에, 계약을 유지하는 것과 해제하는 것 중 어느 쪽이 파산재단에 이익이 되는지를 따져 해제 여부를 판단합니다.
법인회생과 법인파산, 분양계약 처리 한눈에 비교
| 구분 | 법인회생 | 법인파산 |
|---|---|---|
| 분양계약을 처리하는 주체 | 관리인 | 파산관재인 |
| 이행·해제 판단 기준 | 계약을 유지하는 것이 회사의 회생에 필요한지 | 계약 유지와 해제 중 어느 쪽이 파산재단에 이익인지 |
| 서로 주고받을 돈을 맞바꿔 없애는 것(상계) 후 남는 잔여채무 처리 | 회생계획안에 넣어 분할 변제 | 파산채권자로 등재해 절차 안에서 처리 |
대표이사 연대보증이 걱정되시는 인천 사장님들께
전화 상담에서 가장 무겁게 물어보시는 부분입니다. 법인이 분양받으면서 중도금 대출을 받을 때 대표이사가 개인 자격으로 연대보증을 서 주신 경우에는, "회사가 계약을 해제하면 그 대출을 내가 다 갚아야 하는 것 아니냐"는 걱정이십니다. 여기서 임차한 자리를 원래대로 되돌리는 것(원상회복)이라는 개념이 등장합니다. 분양계약이 해제되면 서로 주고받은 돈과 권리를 되돌려 놓아야 합니다. 시행사는 이미 받은 계약금·중도금을 법인에 돌려주고, 법인은 분양권을 시행사에 반환합니다. 실무에서는 은행과 시행사 사이에 대출 관련 약정이 있어 시행사가 은행에 중도금을 대신 갚고, 시행사가 법인에 구상금을 청구하는 구조가 자주 나타납니다. 이때 시행사의 구상금 청구권과 법인의 원상회복청구권을 서로 상계해 정리하는 방식으로 검토합니다. 여기에 중도금 대출에서 발생한 이자와 계약 해제에 따른 상법상 6% 이자를 함께 놓고 계산해 보면, 대표이사가 개인적으로 부담해야 할 금액이 생각보다 크지 않게 마무리되는 경우도 있습니다. 물론 상계하고도 남는 금액이 있을 수 있습니다. 남은 금액은 회생절차에서는 회생계획안에 넣어 분할 변제하거나, 파산절차에서는 파산채권자로 등재해 그 안에서 처리하는 방식으로 검토합니다.
인천분사무소 오시는 길과 상담 시간
법무법인 공명 인천분사무소는 인천광역시 미추홀구 소성로 197 3층에 있습니다. 인천지방법원 도보 10분 거리라서, 법원에 서류를 내러 오신 김에 상담 일정을 잡으시기 편합니다. 상담 시간은 월~금 09:00~20:00로, 낮에 시간을 내기 어려운 사장님들을 위해 저녁 시간까지 열어 두었습니다. 담당은 김민성 변호사입니다. 방문이 어려우시면 전화로 먼저 상황을 정리해 드립니다. 미리 준비해 두시면 좋은 서류는 분양계약서, 계약금·중도금 납부 내역, 중도금 대출 서류, 대표이사 연대보증 서류, 시행사에서 받으신 통지·구상금 청구 서류입니다.
자주 묻는 질문
회사가 분양계약을 유지하는 쪽을 선택할 수도 있나요?
분양계약을 그대로 유지하는 '이행'을 선택하는 길도 있습니다. 중도금·잔금을 마저 낼 여력이 있고 그 부동산이 회사에 꼭 필요하다면, 법원 허가를 받아 계속 가지고 갈 수 있습니다. 반대로 감당이 어려우면 '해제'를 선택해 정리하는 방향을 검토합니다. 회생에서는 관리인이, 파산에서는 파산관재인이 이 판단을 합니다.
시행사가 은행에 중도금을 대신 갚고 회사에 청구해 오면 어떻게 되나요?
시행사가 은행에 중도금을 대신 갚고 법인에 구상금을 청구하는 구조는 실무에서 자주 나타납니다. 이때는 시행사의 구상금 청구권과 법인의 원상회복청구권을 서로 맞바꿔 없애는 방식(상계)으로 검토합니다. 물론 상계하고도 남는 금액이 있을 수 있습니다. 남은 금액은 회생에서는 회생계획안에 넣어 분할 변제하고, 파산에서는 파산채권자로 등재해 처리하는 방식으로 검토합니다.
상담 전에 어떤 서류를 챙겨 두면 좋을까요?
상담 전에 챙겨 두시면 좋은 서류는 분양계약서와 계약금·중도금 납부 내역입니다. 여기에 중도금 대출 서류, 대표이사 연대보증 서류, 시행사에서 받으신 통지·구상금 청구 서류를 더해 주시면 좋습니다. 방문이 어려우시면 전화로 먼저 상황을 정리해 드립니다.
이 글의 법적 근거
이 글에서 말씀드린 기준은 아래 법 조문에 근거합니다.
| 조문 | 정한 내용 |
|---|---|
| 채무자회생법 제305조(보통파산원인) | 채무자가 지급을 할 수 없는 때에 법원은 신청에 따라 결정으로 파산을 선고합니다. 지급을 정지한 때에는 지급을 할 수 없는 것으로 추정합니다. |
| 채무자회생법 제579조(용어의 정의) | 개인회생을 신청할 수 있는 개인채무자는 담보 있는 빚 15억원 이하, 담보 없는 빚 10억원 이하인 급여소득자 또는 영업소득자로 정해져 있습니다. |
| 채무자회생법 제595조(개인회생절차개시신청의 기각사유) | 신청일 전 5년 이내에 면책을 받은 사실이 있는 때도 기각사유에 들어갑니다. 파산으로 받은 면책도 포함합니다. |
같은 조문이라도 사건의 사정에 따라 법원의 판단은 달라질 수 있습니다.
글 · 감수: 법무법인 공명 인천분사무소 김민성 변호사
