법무법인 공명 인천분사무소에서 김민성 변호사가 씁니다. 전화로 상담을 하다 보면, 중도금이 다가오는데 낼 돈이 없고 시행사에 뭐라고 말해야 할지 모르겠다는 이야기를 자주 듣습니다. 분양계약 하나 때문에 카드값과 다른 대출까지 같이 흔들리는 상황이 뒤따르곤 합니다. 인천에 사시는 분들 중에도 "이제 개인회생으로 분양권까지 정리할 수 있느냐"고 물어 오시는 분들이 늘고 있어, 이 글로 흐름을 정리해 드립니다.
먼저 결론부터 말씀드리면, 개인회생으로 분양권 문제를 정리하는 길은 있습니다. 다만 이 길은 다른 회생 절차와 방식이 달라서, 준비해야 할 서류와 설득 지점이 따로 있습니다. 아래에서 인천에서 상담이 진행되는 순서를 따라 하나씩 설명드리겠습니다.
인천 독자분들이 가장 먼저 확인해야 할 지점
개인회생을 검토하시는 분은 두 가지를 먼저 살펴봐야 합니다. 소득이 있어야 하고, 빚보다 재산이 많으면 안 됩니다. 인천에서 전화로 상담을 나누다 보면 소득 부분은 대부분 충족되는데, 재산 쪽에서 분양권을 어떻게 잡아야 하는지가 문제가 됩니다. 이 부분이 개인회생으로 분양계약을 정리할 수 있는지를 가르는 기준이 됩니다.
개인회생에서 분양권을 바로 해제하기 어려운 이유
법인회생과 일반회생은 관리인(회사를 대신해 재산과 계약을 관리하는 사람)이 선임되어, 채무자회생법 제119조에 따라 분양계약을 해제할 수 있습니다. 파산 절차에서도 파산관재인(파산 사건에서 재산을 정리하는 법원 선임 전문가)이 계약을 정리해 줍니다. 그런데 개인회생에는 관리인도, 파산관재인도 없습니다. 계약을 대신 없애 줄 법적 권한자가 없다는 뜻입니다. 그래서 "개인회생을 신청하면 시행사와의 계약도 자동으로 없어지나요?"라는 질문에는 그렇지 않다고 답을 드리게 됩니다. 개인회생은 분양권을 곧바로 해제해 주는 절차가 아니라, 다른 방식으로 부담을 정리해 가는 절차입니다.
인천에서 상담이 시작되면 안내드리는 순서: 내용증명부터
전화로 상황을 여쭤보고 나면, 대부분은 시행사에 내용증명(내가 어떤 뜻을 전달했는지 우체국이 기록해 주는 등기 서류)을 먼저 보내는 방향을 안내드립니다. 중도금과 잔금을 낼 여력이 없다는 사정, 앞으로 개인회생으로 넘어가면 시행사도 회수가 복잡해진다는 법리, 그래서 합의로 계약을 정리하는 편이 서로에게 낫다는 뜻을 담습니다. 지금까지 이 방식으로 개인회생을 신청하기 전에 합의 해제된 비율은 약 20~30% 정도였습니다. 그중 대부분은 별도의 합의금 없이 계약이 정리되는 방향으로 진행되었습니다. 시행사 법무팀도 파산이나 회생으로 넘어가면 회수 방법이 마땅치 않다는 것을 알기 때문에, 문서로 정리된 요청에는 협상에 응하는 경우가 있습니다.
개인회생을 신청한 뒤 분양권은 어떻게 처리되나
내용증명으로 해제가 되지 않으면, 그때 개인회생을 정식으로 신청합니다. 신청부터 개시결정(법원이 회생 절차를 시작한다고 정하는 결정)이 나기까지 여러 차례 보정(법원의 서류 보완 요구)을 거치게 됩니다. 이때 가장 자주 문제가 되는 지점이 "분양권의 청산가치(지금 재산을 다 팔았을 때의 값어치)를 어떻게 반영할 것인가"입니다. 과거에는 이미 낸 계약금·중도금만큼은 청산가치에 반영해야 한다는 의견이 많았습니다. 최근 진행된 사건들에서는 분양권의 청산가치를 반영하지 않는 방향으로 정리되는 경우도 있습니다. 청산가치 반영이 꼭 필요하다고 판단되면, 재산 처분에 의한 변제(재산을 정리해 갚기)나 조건부 인가(법원이 조건을 붙여 상환 계획을 승인) 방식으로 나아가는 방법을 검토합니다. 이후 분양권에서 이익이 생기면 그 부분을 청산가치 재산으로 반영해 변제계획을 변경하는 방식으로 처리되기도 합니다. 개시나 인가가 진행되는 사이에 시행사가 먼저 계약 해제를 받아들이는 경우도 있습니다. 회생이 개시되었다는 사실 자체가 시행사 입장에서 정리를 서두를 이유가 되기 때문입니다.
인천에서 소송과 회생 사이에서 고민이 되신다면
분양계약을 취소하거나 해제하려고 소송을 고민하시는 분도 계십니다. 다만 시행사의 잘못으로 계약 효력이 사라질 정도임을 소송에서 인정받는 것은 문턱이 높습니다. 속아서 계약을 했더라도 그 사정을 분양계약 취소로 연결하는 것 역시 쉽지 않습니다. 소송 결과만 기다리시는 것보다는, 회생·파산 절차와 병행해서 검토해 보시는 편이 선택지를 넓혀 줍니다.
인천분사무소 오시는 길과 상담 시간
- 지점명: 법무법인 공명 인천분사무소
- 주소: 인천광역시 미추홀구 소성로 197 3층
- 오시는 길: 인천지방법원 도보 10분
- 전화: 1670-1639
- 영업시간: 월~금 09:00~20:00
- 담당: 김민성 변호사
인천지방법원과 가깝기 때문에 접수·서류 확인 일정을 조율하기 편합니다. 방문이 어려우시면 전화로 먼저 상황을 나눠 주셔도 됩니다.
인천 자주 묻는 질문
Q. 인천에서 계약한 분양권도 개인회생 신청은 인천지방법원에서 하나요? A. 개인회생 신청 관할은 신청인의 주소지 등을 기준으로 정해집니다. 인천에 거주하시는 분이라면 인천지방법원이 관할이 되는 경우가 많습니다. 정확한 관할은 상담 때 개별 사정과 함께 확인해 드립니다. Q. 인천에서 시행사와 아직 합의해 보지 않았는데도 바로 개인회생부터 신청해야 하나요? A. 가능하면 그렇지는 않습니다. 저희는 대체로 시행사에 내용증명을 먼저 보내 합의 해제를 시도하는 방향을 안내드립니다. 시행사가 응하지 않으면, 그때 개인회생 신청을 검토합니다. Q. 인천에서 사무실 방문이 어렵습니다. 전화만으로도 상담이 되나요? A. 됩니다. 인천분사무소 대표번호 1670-1639로 연락 주시면, 전화로 사정을 여쭤보고 필요한 자료 목록을 안내드립니다. 이후 방문이 꼭 필요한 부분만 별도로 조율합니다.
상담 안내
인천에서 분양권·중도금·잔금 문제로 개인회생을 고민 중이시라면, 법무법인 공명 인천분사무소 김민성 변호사에게 전화로 먼저 상황을 알려 주세요. 대표번호 1670-1639로 연결됩니다. 문서로 사정을 자세히 남기고 싶으시다면 https://ghltod-incheon.com/#form 을 통해 상담 요청을 남겨 주셔도 됩니다. 글 · 감수: 법무법인 공명 인천분사무소 김민성 변호사
이 글의 법적 근거
이 글에서 말씀드린 기준은 아래 법 조문에 근거합니다.
| 조문 | 정한 내용 |
|---|---|
| 채무자회생법 제614조(변제계획의 인부) | 인가 여부는 계획이 실제로 지켜질 수 있는지, 채권자가 파산 때보다 손해를 보지 않는지를 함께 봅니다. |
| 채무자회생법 제595조(개인회생절차개시신청의 기각사유) | 법원이 신청을 기각할 수 있는 경우는 신청권자 자격이 없을 때, 서류를 내지 않거나 허위로 냈을 때, 비용을 내지 않았을 때, 변제계획안 기한을 지키지 않았을 때 등으로 정해져 있습니다. |
| 채무자회생법 제611조(변제계획의 내용) | 변제계획에는 갚는 데 쓸 재산과 소득, 우선권 있는 채권의 전액 변제, 나머지 개인회생채권의 변제에 관한 사항을 정하도록 되어 있습니다. |
같은 조문이라도 사건의 사정에 따라 법원의 판단은 달라질 수 있습니다.
